Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une option d’investissement prisée pour leur capacité à offrir des revenus réguliers grâce à l’immobilier, sans les contraintes de gestion directe. Toutefois, comme tout investissement, les SCPI comportent des risques, notamment en 2024, où des facteurs économiques et financiers pourraient affecter leur rentabilité et la valeur des parts. Dans cet article, nous faisons le point sur les risques associés aux SCPI en 2024, les possibles pertes de valeur, et comment ces éléments influencent la rentabilité des investisseurs.
1. SCPI : comment ça fonctionne ?
Les SCPI permettent à des investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidences) géré par une société de gestion. En échange de leur participation, les investisseurs perçoivent des dividendes issus des loyers des biens immobiliers détenus par la SCPI. La rentabilité d’une SCPI se mesure principalement par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), qui représente le rendement des dividendes versés par rapport au prix d’achat des parts.
En 2024, la dynamique des marchés immobiliers et financiers pose plusieurs défis pour les SCPI, notamment sur la valorisation des biens et la capacité à maintenir des rendements attractifs.
2. Les risques pour les SCPI en 2024
L’année 2024 s’annonce particulière pour les SCPI en raison de plusieurs risques macroéconomiques et financiers. Voici les principaux points à surveiller :
a) Hausse des taux d’intérêt
Depuis quelques années, les taux d’intérêt sont en augmentation, notamment en raison des politiques monétaires des banques centrales pour lutter contre l’inflation. Cette hausse des taux peut affecter négativement le marché immobilier, car elle renchérit le coût du crédit, et donc la demande pour l’immobilier. En conséquence, la valorisation des actifs immobiliers détenus par les SCPI pourrait diminuer, entraînant une baisse de la valeur des parts pour les investisseurs.
b) Ralentissement économique
Un ralentissement économique pourrait entraîner une baisse de la demande locative, surtout dans le secteur des bureaux et commerces, qui constituent une part importante du portefeuille de nombreuses SCPI. Une vacance locative prolongée (non-location des biens) pourrait peser sur les rendements des SCPI, réduisant les revenus distribués aux investisseurs. En période de crise économique, certaines entreprises locataires peuvent également rencontrer des difficultés financières, risquant de ne plus pouvoir payer leurs loyers.
c) Inflation et coût des opérations immobilières
L’inflation, qui reste élevée en 2024, affecte également le secteur immobilier. Elle entraîne une augmentation des coûts d’entretien et de rénovation des bâtiments détenus par les SCPI, ce qui peut éroder les marges. De plus, les charges supportées par les SCPI (assurances, taxes, gestion) augmentent, réduisant ainsi la rentabilité nette à distribuer aux porteurs de parts.
3. Perte de valeur des parts de SCPI : Un risque réel ?
En 2024, les investisseurs en SCPI doivent se préparer à une possible baisse de la valeur des parts. Cela pourrait être dû à plusieurs facteurs :
- Revalorisation des actifs : Si le marché immobilier global connaît une correction à la baisse, notamment dans les secteurs impactés par la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la demande, les actifs détenus par les SCPI pourraient perdre de la valeur. Cette baisse des actifs se répercute sur la valeur des parts des investisseurs.
- Difficultés de revente des parts : Dans un contexte de marché immobilier incertain, la liquidité des parts de SCPI pourrait devenir plus complexe. Certains investisseurs pourraient vouloir vendre leurs parts, mais une demande faible pourrait entraîner des délais de revente plus longs et parfois une décote par rapport à la valeur initiale.
4. Rentabilité des SCPI en 2024 : Quels scénarios ?
Malgré ces risques, il est possible d’anticiper plusieurs scénarios en matière de rentabilité des SCPI pour 2024 :
a) Rentabilité stable dans les SCPI diversifiées
Certaines SCPI qui possèdent des portefeuilles immobiliers diversifiés, avec une répartition géographique étendue (notamment en Europe), ainsi que des investissements dans différents secteurs (logistique, santé, bureaux, etc.), pourraient maintenir une rentabilité stable malgré un environnement économique défavorable. La diversification est une clé pour minimiser les risques de baisse de rendement.
b) SCPI spécialisées : attention aux secteurs en difficulté
Les SCPI spécialisées dans des segments immobiliers très spécifiques, comme les bureaux ou le commerce de détail, pourraient voir leur rentabilité diminuer si ces secteurs sont particulièrement touchés par le ralentissement économique. Le télétravail et la transformation des habitudes de consommation ont déjà eu un impact significatif sur la demande en immobilier commercial et tertiaire. Ce phénomène pourrait s’accentuer en 2024, pesant sur les performances de ces SCPI.
c) Augmentation des loyers dans certains secteurs
Dans certains cas, l’inflation pourrait paradoxalement jouer en faveur des SCPI. Les baux commerciaux ou professionnels sont souvent indexés sur l’inflation, ce qui pourrait entraîner une augmentation des loyers et donc une meilleure rentabilité pour certaines SCPI, notamment celles investies dans des secteurs comme la logistique ou la santé, où la demande locative reste forte.
5. Comment limiter les risques et optimiser votre investissement SCPI en 2024 ?
a) Diversifier vos investissements
Pour réduire les risques de perte de valeur ou de rentabilité, il est conseillé de diversifier vos investissements en SCPI. Choisir des SCPI avec des portefeuilles diversifiés à la fois en termes de secteurs et de géographie permet de diluer le risque.
b) Investir dans des SCPI résilientes
Certaines SCPI, spécialisées dans des secteurs moins cycliques comme l’immobilier de santé (cliniques, maisons de retraite) ou la logistique (entrepôts, plateformes de distribution), sont mieux armées pour faire face aux crises économiques. Elles peuvent offrir des rendements plus stables même en période de turbulences.
c) Privilégier les SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable offrent une meilleure liquidité que celles à capital fixe, facilitant la revente de vos parts si vous souhaitez retirer votre argent. En période de baisse des marchés, la liquidité est un facteur clé à prendre en compte.
d) Surveiller les performances passées et les perspectives
Il est essentiel de se renseigner sur la performance historique des SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir. Les sociétés de gestion communiquent régulièrement sur les rendements passés et les perspectives d’évolution du marché immobilier. Les rapports de gestion annuels peuvent vous donner une idée claire de la stratégie de la SCPI et de sa capacité à faire face aux défis futurs.
Conclusion
En 2024, les SCPI restent un moyen attractif d’investir dans l’immobilier, mais elles ne sont pas exemptes de risques. La hausse des taux d’intérêt, les incertitudes économiques et l’inflation pourraient entraîner des pertes de valeur des parts et impacter la rentabilité des dividendes versés. Toutefois, en diversifiant vos investissements, en choisissant des SCPI résilientes et en surveillant les tendances du marché, vous pouvez atténuer ces risques et tirer parti des opportunités qu’offre l’immobilier indirect. Avant de prendre une décision, n’hésitez pas à consulter un conseiller financier pour vous assurer que votre stratégie correspond à vos objectifs à long terme.
