Par Guillaume de Lonlay, Directeur associé du Cabinet Lonlay & Associés
Les SCPI de rendement sont souvent délaissées par les investisseurs les plus imposés. Pourtant, un mécanisme juridique permet d’en faire un puissant outil fiscal notamment pour les personnes soumises à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune : le démembrement.
Qu’est-ce que le démembrement ?
La pleine propriété d’un bien se compose de la jouissance du bien, appelée « usufruit », et de la possession proprement dite appelée « nue propriété ». Le démembrement consiste à séparer temporairement ces deux éléments.
Dans le cas de SCPI, l’usufruitier et le nu-propriétaire achètent conjointement des parts après s’être mis d’accord sur la durée du démembrement (5 ans, 10 ans,viagers…) et le prix à payer par l’usufruitier pour jouir temporairement des parts.
Pendant la durée de démembrement, l’usufruit combine les avantages et les inconvénients de la pleine propriété, que sont la perception des loyers et autres revenus éventuels liés aux SCPI, le paiement des impôts et des prélèvements sociaux sur ces revenus, le droit de vote aux assemblées générales et la déclaration à l’ISF de la valeur des parts de SCPI en pleine propriété si l’usufruitier est soumis à cet impôt.
Quand la période de démembrement prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI. Il peut alors choisir de revendre son bien ou de jouir à son tour des loyers.
Dans quels cas devenir usufruitier ?
En cas de faible imposition : les revenus générés par les parts de SCPI sont soumis au taux marginal d’imposition et aux prélèvements sociaux. La rentabilité nette de l’opération sera donc d’autant plus avantageuse que le TMI est faible.
Pour combler un déficit foncier : il peut être difficile de trouver un particulier acceptant de prendre l’usufruit de parts de SCPI. Certaines sociétés de gestion comme Primonial REIM acceptent donc de jouer ce rôle pour permettre à toute personne d’investir en nue-propriété sans avoir à trouver une contrepartie au préalable.
Pour préparer sa succession : la loi autorise tout particulier à donner 100 000 euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans aucun frais. Un investisseur peut donc décider de donner la nue-propriété de parts de SCPI à ses enfants et de garder l’usufruit en viager.
Quels sont les avantages de devenir usufruitiers ?
La donation prend en compte le prix du bien en nue-propriété. La valeur de la pleine propriété peut donc dépasser 100 000 euros. Ensuite, une part de SCPI, contrairement à un bien immobilier classique, ne vaut que quelques centaines d’euros. Le propriétaire des parts peut donc céder le montant qu’il souhaite à ses enfants. Enfin, au moment de la succession, les enfants récupèrent automatiquement et gratuitement la pleine propriété des parts.
Dans quels cas devenir nu-propriétaire ?
Pour faire fructifier de l’argent dont on n’a pas besoin à court terme : par exemple, pour un démembrement à 10 ans, le nu propriétaire achète 65 un bien qui vaudra 100 dans 10 ans. Cette plus value mécanique et non fiscalisée génère un rendement annuel net de 4,5 % (sans compter la revalorisation probable des parts). En contrepartie, le capital reste immobilisé pendant une décennie.
Si l’on est soumis à l’ISF, les sommes investies en SCPI nue propriété sortent de la déclaration d’ISF. Prenons l’exemple d’un particulier qui déclare un patrimoine de 1,6 million d’euros en 2013. Il va payer 500 000 € X 0,5 % 300 000 € X 0,7 % = 4 600 €. S’il décide d’investir 310 000 euros dans des SCPI en nue-propriété, il passe en deçà de la barre des 1,3 million d’euros et ne paie donc plus d’ISF.
Pour préparer sa retraite : faire coïncider la fin de la période de démembrement avec la fin de la vie active permet de bénéficier de rentes complémentaires dès le moment ou salaire et taux d’imposition diminuent brutalement.
Pour verser une rente à un proche : il peut être intéressant de céder temporairement l’usufruit de ses parts de SCPI à un proche peu ou pas fiscalisé que l’on veut aider financièrement (un enfant étudiant qui n’est plus rattaché au foyer fiscal de ses parents, un ascendant dépendant qui doit payer de lourds frais médicaux tous les mois…).
La SCPI de rendement peut donc présenter des avantages successoraux importants ainsi qu’une rentabilité attractive, et ce, quel que soit le niveau d’imposition de l’investisseur.
J y connaissais rien en imlmeioibr, outre la gestion de location. Depuis que je vais sur ton blog, et que je te pose des questions, meame si parfois elles sont basiques pour des experts, j apprends petit e0 petit.Le blog de Ce9dric je l ai de9couvert e9galement, un peu avant le tien. Le soucis dans tout e7a, avec ses ide9es, c est que je m y perds un peu.Je sais plus ce qu il faut mieux faire comme investissement, acheter un immeuble, plutf4t acheter un petit studio meuble9 et le loue9..Je te pre9sente mes 2 principaux soucis actuels: J ai trouve9 un immeuble avec un bon rapport locatif, 7.5 %, le soucis, c est que le batiment est pas terrible, et qu e0 la base c e9tait une maison , donc je sais pas si ce genre de plan est vraiment interessant..Je sais que Ce9dric conseille d acheter des trucs un peu pourris ou que personne ne veut, pour le retaper, mais je pense que c est pas pour moi, n y connaissant rien en travaux, et ayant personne que je connais ve9ritablement dans ce milieu, outre un chauffagiste. Pour mon autre soucis, je te le pose sur le topic qui y sera davantage de9die9 ^^Farid Articles re9cents..