Le marché de l’immobilier locatif, qui consiste à acquérir un logement en vue de le louer à un tiers, a repris des couleurs depuis le début de l’année. Au deuxième trimestre, ses ventes ont augmenté de 67 % par rapport à la même période de 2014, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Un regain d’intérêt dû à l’arrivée du dispositif fiscal « Pinel », dont les aménagements par rapport au « Duflot » ont davantage convaincu les investisseurs que son prédécesseur (lire ci-dessous).
Cet investissement s’intéresse à différentes catégories de biens : immobilier classique, résidences de tourisme, pour étudiants, seniors… Il a l’avantage d’associer au rendement moyen, déjà intéressant, de l’immobilier locatif classique (4 % en moyenne, contre 0,75 % pour le livret A ou 2,5 % pour les assurances-vie), un avantage fiscal complémentaire. Nommés « Pinel », « Censi-Bouvard », « Malraux » ou « Girardin », ces dispositifs peuvent permettre d’atteindre des rendements annuels de 5 %, voire 6 %.
« Il ne faut jamais acheter dans le seul but de profiter de l’avantage fiscal, tempère toutefois Éric Ninu, directeur commercial d’iSelection. Les rendements les plus élevés au départ ne sont d’ailleurs pas obligatoirement les plus intéressants dans le temps, en particulier quand la qualité des biens et des gestionnaires ne permet pas de les pérenniser. Il est donc primordial d’y prendre garde et de choisir son bien en fonction de son emplacement, afin qu’il conserve sa valeur à très long terme. »
Si les épargnants les plus concernés par ce type d’investissement sont âgés de 40 à 50 ans – parce qu’au sommet de leur capacité d’endettement à ce moment de leur vie –, l’immobilier locatif peut aussi se révéler intéressant pour d’autres catégories d’âge. Notamment les plus âgés, qui ne peuvent (ou ne veulent) plus s’endetter mais choisissent de solder tout ou partie d’une épargne financière dont le rendement les déçoit, pour acheter « cash » des biens dont ils attendent un meilleur retour. « Il peut aussi intéresser des jeunes, car les gammes de produits sont suffisamment larges pour leur offrir des projets qui correspondent à leurs besoins et budgets, commente Éric Ninu, dont le métier est de vendre des programmes d’investissement locatif. Nous proposons par exemple une soixantaine de produits différents, implantés dans toute la France, et dans une gamme de prix comprise entre 60 000 et plus de 500 000 €. »
Pour lui, le placement le plus intéressant est l’achat d’appartement en location en meublé non professionnel (LMNP), via des investissements dans des résidences de services par exemple.
« Ce type d’opération présente plusieurs avantages, explique-t-il. Ceux qui achètent leur bien à crédit peuvent déduire les intérêts d’emprunt et frais déductibles de leurs revenus (les loyers encaissés, NDLR) pendant toute la durée du prêt. Cela permettra de ne pas être imposé sur les loyers perçus. En plus, l’amortissement du bien sera mis en réserve : à l’issue de la période de prêt, ils pourront donc obtenir des revenus locatifs défiscalisés pendant une longue période. Dans le cas d’un achat sans crédit bancaire, l’investisseur pourra utiliser immédiatement les amortissements constatés chaque année pour le calcul de leur revenu imposable, et ainsi bénéficier immédiatement de l’avantage fiscal. »
Il s’agit là d’un avantage incomparable dans une optique de retraite, pour les plus âgés comme pour les plus jeunes. Ce système de « mise en réserve de l’amortissement », qui est en fait un avantage fiscal différé, permet de percevoir des revenus défiscalisés exactement au moment de sa retraite. La durée d’emprunt devra alors être choisie en fonction de cette perspective.
JACQUELINE MAILLAT
