Après des années de hausse qui ont propulsé les loyers étudiants vers des niveaux record, un tournant s’est opéré. « Nous assistons à un phénomène de baisse sans précédent ces dix dernières années sur les petites surfaces. Comparés à leur niveau d’août 2013, les loyers d’août 2014 ont amorcé une baisse qui se généralise dans les grandes villes françaises à l’exception de Paris », observe Brice Boullet, fondateur du site Location-etudiant.fr, dont les 46.500 annonces immobilières fournissent un baromètre chaque mois d’août pour les studios et les deux pièces de 35 villes.
En province, les loyers des studios baissent dans 13 des 20 villes suivies (et 14 villes pour les deux-pièces). Ils chutent littéralement à Toulouse (– 15 % !), Marseille et Nice (– 12 %), ailleurs c’est plus modéré (– 0,4 % à Montpellier jusqu’à – 4,7 % à Rennes) et les hausses, là où il y en a encore, sont faibles, allant de + 0,6 % à Poitiers à + 2,9 % à Strasbourg. Idem pour les deux-pièces : de + 0,6 % à Annecy jusqu’à + 1,6 % à Toulouse.
En région parisienne, même baisse généralisée. Elle touche 11 des 15 villes du baromètre, tant pour les studios que pour les deux-pièces. Seules quatre villes franciliennes (les plus huppées) ont vu leurs loyers des studios légèrement progresser : Versailles, Courbevoie, Asnières-sur-Seine (+ 4,5 %, la progression la plus forte) et Neuilly-sur-Seine. Au total, les 5 villes les plus chères de France pour un studio d’étudiant (loyer moyen de 646 euros) sont Paris et sa région, Nice, Aix-en-Provence et Annecy tandis que les moins chères (loyer moyen de 359 euros) sont Agen, Poitiers, Nantes, Rouen et Le Havre.
Paris reste toujours l’exception, les loyers continuent d’y augmenter. Les studios s’y louent en moyenne 744 euros (+ 0,5 % en un an) et les deux-pièces 1.249 euros (+ 3,7 %). Mais la hausse a beaucoup décéléré comparée à la rentrée 2013 (+ 10 % pour les studios et + 7,3 % pour les deux-pièces).
Lois inefficaces
Comment expliquer la décrue des loyers alors qu’il y a toujours pénurie ? « On est arrivé à la limite du budget des étudiants. Les bailleurs nous disent qu’à loyer égal ils mettent plus de temps à louer qu’il y a un an », poursuit Brice Boullet.La décrue n’aurait donc rien à voir avec une peur de l’ encadrement des loyers (d’ici à décembre à Paris, un peu plus tard pour l’Ile-de-France), de la loi Alur sur le logement ou de celle plafonnant les loyers des microsurfaces. « Ces lois ne suscitent aucune inquiétude chez les bailleurs, constate Brice Boullet. D’abord parce qu’elles sont inefficaces : l’Etat n’a pas les moyens d’en contrôler le respect, tout le monde le sait. Et plus un loyer est cher, plus l’étudiant a d’aides. » La Caisse nationale d’allocations familiales vient d’ailleurs de simplifier son système d’aide au logement étudiant (730.000 bénéficiaires), avec une demande 100 % dématérialisée. L’encadrement se heurte aussi au fait qu’un étudiant change en moyenne deux fois de logement en quatre ans, donc, « malgré l’encadrement, il ne contestera jamais son loyer en justice, explique-t-il. Vu l’engorgement des tribunaux, il serait parti avant que la justice baisse son loyer. L es bailleurs le savent. » Ce discours qui change de celui des agents immobiliers, prompts à accuser les mesures gouvernementales de l’effondrement de leurs ventes aux investisseurs locatifs. Et si c’était simplement dû à la conjoncture économique ? « De toutes les discussions qu’on a avec nos clients bailleurs, remarque Brice Boullet, pas un seul nous dit vouloir arrêter l’immobilier locatif. »
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