Un dépôt de garantie est une somme d’argent conservée par le bailleur pour l’indemniser au cas où le locataire dégraderait le logement ou ne paierait pas comme prévu le loyer ou les charges. On le confond souvent, à tort, avec la caution : une personne qui se porte caution pour le locataire s’engage à payer les loyers à sa place s’il est défaillant.
Vérifier le montant du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais comme les propriétaires l’imposent presque toujours, la loi a réglementé son usage. Pour un logement vide, il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges (contre deux mois pour un logement meublé), et son montant ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors de son renouvellement.
Le propriétaire est libre d’utiliser l’argent comme bon lui semble, et de l’encaisser s’il s’agit d’un chèque. Au locataire de veiller à ce que son compte bancaire soit bien crédité d’un montant suffisant.
Restituer ou récupérer le dépôt de garantie dans les temps
Lorsque le locataire quitte les lieux, le dépôt de garantie doit, en principe, lui être restitué dans un délai de deux mois maximum, après qu’il a remis les clés au bailleur.
« Depuis la loi Alur, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit de moitié : le propriétaire n’a qu’un mois pour le renvoyer à son ancien locataire, qui doit pour cela lui donner sa nouvelle adresse, précise Louis du Merle, juriste à l’Anil. Avec la loi Macron, cette règle est valable pour tous les baux, même ceux signés avant la loi Alur. »
Autre exception : dans le cas d’une colocation formalisée par un bail unique, lorsque l’un des colocataires s’en va, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie, qu’il ne rendra qu’au départ du dernier d’entre eux.
Enfin, si le propriétaire a changé en cours de bail, par exemple parce que le bien a été vendu dans l’intervalle ou que l’ancien propriétaire est décédé, c’est au nouveau bailleur de restituer le dépôt de garantie, même s’il a omis de demander au propriétaire précédent de la lui transférer.
Le locataire récupère son dépôt de garantie à son départ, sans majoration sur la somme initialement versée (elle ne produit pas d’intérêts). Le bailleur est autorisé à en déduire toutes les sommes dues par lelocataire.
Une sanction en cas de restitution tardive
La restitution tardive du dépôt de garantie est désormais sanctionnée.
« S’ils ne respectent pas les délais prévus, les bailleurs doivent acquitter une pénalité égale à 10 % du montant du loyer par mois de retard commencé, excepté si le locataire ne leur a pas donné sa nouvelle adresse et qu’ils sont donc dans l’impossibilité de lui restituer son dû », rappelle Louis du Merle.
Cette pénalité est applicable aussi bien pour les baux signés après l’entrée en vigueur de la loi Alur, le 27 mars 2014 que pour ceux signés avant, et cela, depuis le 8 août 2015 et l’application de la loi Macron.
Les locataires qui ne parviennent pas à récupérer leur dépôt de garantie doivent écrire, par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire pour le mettre en demeure de le restituer. Si le conflit persiste, il leur faudra saisir, en premier lieu de préférence, la commission de conciliation ou le juge, s’ils ne réussissent pas à régler leur différend.
Éviter les litiges
Le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie, à condition que les sommes retenues soient justifiées par :
- des impayés de loyers ou de charges,
- des travaux locatifs ou des dégradations, indiquées par exemple dans l’état des lieux de sortie, ou constatées par huissier, ou encore visibles sur des photos.
Il doit justifier le montant des réparations à l’aide de devis ou de factures (correspondant aux travaux à effectuer pour que le logement soit conforme à l’état des lieux d’entrée). En revanche, si cette réfection résulte de l’usage normal du logement, il ne peut pas l’imputer sur le dépôt de garantie.
Attention, ne pas payer le dernier loyer en pensant que le dépôt de garantie suffira n’est pas un bon calcul : juridiquement, ce sera bel et bien un impayé de loyer.
De plus, le dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges) ne correspond pas au loyer (revalorisé depuis votre entrée dans les lieux) charges comprises.
Des aides pour financer le dépôt de garantie
Avance loca-pass. Si vous avez moins de 30 ans et si vous êtes en formation professionnelle (contrat d’apprentissage, par exemple), en recherche d’emploi, étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) ou en convention de stage de trois mois minimum, si vous justifiez d’un ou de plusieurs CDD pour une durée cumulée identique au cours des six mois précédents, ou si vous êtes boursier d’État, vous pouvez solliciter un prêt de 500 € maximum auprès d’Action Logement (actionlogement.fr).
Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Présent dans chaque département, le FSL soutient financièrement les personnes aux ressources modestes qui rencontrent des difficultés pour louer un logement. Contacts :
- Caisse d’allocations familiales (CAF),
- conseil départemental,
- Agence départementale d’information sur le logement (Adil).
Le bailleur a au maximum 2 mois pour restituer le depot de garantie au locataire apres son depart du logement. Au dela de cette periode, le locataire peut mettre en demeure le proprietaire ou saisir la commission departementale de conciliation si ce dernier a refuse de rendre le depot de garantie.