Investir dans l’immobilier sans apport est un rêve pour de nombreux particuliers, surtout dans un contexte où les prix immobiliers augmentent. Bonne nouvelle : il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif sans apport. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les conditions à remplir, les avantages et les risques associés à ce type d’opération. Dans cet article, nous vous expliquons comment investir dans l’immobilier locatif sans apport, tout en optimisant votre rentabilité.
1. Investissement locatif sans apport : Qu’est-ce que c’est ?
Un investissement locatif sans apport signifie que l’emprunteur finance 100 % du prix du bien immobilier ainsi que les frais annexes (notaires, travaux, etc.) par le biais d’un crédit immobilier, sans mettre d’argent de sa poche. Les banques sont généralement plus ouvertes à ce type de prêt dans le cadre d’un projet locatif, car les revenus générés par les loyers peuvent couvrir une partie des mensualités.
2. Les avantages d’un investissement locatif sans apport
Investir sans apport présente plusieurs atouts, notamment :
a) Conserver sa capacité d’épargne
Ne pas mobiliser d’apport permet de conserver son épargne pour d’autres projets ou pour faire face à des imprévus. Cela permet également d’investir dans plusieurs biens simultanément, en maximisant sa capacité d’endettement.
b) Effet de levier
L’emprunt à 100 % permet de bénéficier d’un effet de levier maximal. Vous pouvez acheter un bien immobilier avec peu, voire pas, de fonds propres, tout en générant des revenus locatifs. Sur le long terme, la valeur du bien peut augmenter, vous permettant de réaliser une plus-value à la revente, tout en ayant profité des loyers pour rembourser le prêt.
c) Optimisation fiscale
Si vous financez votre investissement locatif entièrement à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de vos revenus fonciers, ce qui réduit l’imposition sur les loyers perçus. En optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou le régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges, incluant les intérêts d’emprunt, ce qui optimise encore plus la fiscalité.
3. Conditions pour obtenir un prêt sans apport
Bien que possible, obtenir un prêt immobilier sans apport n’est pas automatique. Voici les critères qui augmentent vos chances de convaincre les banques :
a) Stabilité financière
Les banques privilégient les emprunteurs ayant une situation professionnelle stable, de préférence en CDI ou fonctionnaire. Des revenus réguliers et une bonne gestion financière démontrée par l’absence de découvert bancaire sont des arguments en faveur de votre dossier.
b) Capacité d’endettement
Votre taux d’endettement doit rester en dessous de 35 % (en France) de vos revenus mensuels. Cela inclut toutes les charges de crédit, y compris le futur emprunt locatif.
c) Projet immobilier solide
Un projet locatif bien ficelé, avec un bien situé dans une zone à forte demande locative, rassurera la banque. Elle sera plus encline à financer un bien immobilier avec un potentiel de bonne rentabilité locative.
d) Bonne gestion de l’épargne
Même sans apport, avoir une épargne disponible rassure la banque sur votre capacité à faire face à des imprévus (vacance locative, travaux imprévus, etc.).
4. Rentabilité d’un investissement locatif sans apport
La rentabilité est un point central à prendre en compte, surtout si vous investissez sans apport. Le but est que les loyers couvrent une partie, voire la totalité, de vos mensualités de crédit.
Exemple chiffré :
- Prix d’achat du bien : 200 000 €
- Prêt immobilier à 100 % : 200 000 € sur 20 ans à un taux de 2 %
- Mensualités de crédit : environ 1 010 €/mois
- Loyer mensuel perçu : 900 €
- Charges locatives annuelles (taxe foncière, assurance, entretien) : 2 500 €
Dans cet exemple, les loyers couvrent presque les mensualités, mais un effort financier modéré est nécessaire. En revanche, avec une déduction des intérêts d’emprunt et d’autres charges fiscales, l’investisseur peut réduire son imposition et ainsi optimiser la rentabilité de son projet.
5. Stratégies pour réussir un investissement locatif sans apport
a) Choisir un bien avec une forte demande locative
Pour minimiser les risques de vacance locative, il est essentiel d’investir dans des zones dynamiques où la demande locative est élevée. Les villes étudiantes, les métropoles régionales et les zones proches des bassins d’emploi sont des cibles privilégiées.
b) Optimiser la gestion locative
Afin de maximiser les revenus locatifs, envisagez de louer votre bien en meublé. Le statut LMNP permet une meilleure rentabilité grâce à des loyers plus élevés et à des avantages fiscaux, comme l’amortissement du mobilier et des frais liés à l’entretien.
c) Profiter des dispositifs de défiscalisation
Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Denormandie permettent de réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. Cela peut compenser en partie l’effort financier dû aux mensualités du crédit.
d) Penser à la revente à long terme
Si vous achetez un bien sans apport et que vous le revendez après plusieurs années de location, la plus-value réalisée à la revente peut représenter un bénéfice net, car vous n’aurez pas engagé de capital initial.
6. Les risques à prendre en compte
Comme tout investissement, investir dans l’immobilier sans apport comporte des risques qu’il faut anticiper.
- Vacance locative : Si le bien n’est pas loué pendant plusieurs mois, vous devrez couvrir les mensualités du prêt sans revenus locatifs. Assurez-vous que le bien est situé dans une zone avec une demande locative solide.
- Travaux imprévus : Des travaux importants peuvent être nécessaires au fil des années, entraînant des coûts supplémentaires non prévus dans le plan initial.
- Évolution des taux d’intérêt : Si vous optez pour un prêt à taux variable, une hausse des taux peut augmenter vos mensualités et réduire votre rentabilité.
Conclusion
L’investissement locatif sans apport est une option réaliste et accessible, à condition d’avoir un dossier solide et un projet bien préparé. En optant pour une gestion rigoureuse et en choisissant des biens dans des zones à forte demande locative, vous pouvez maximiser votre rentabilité tout en vous constituant un patrimoine sans engager de fonds propres. N’oubliez pas de bien évaluer les risques et de vous entourer de professionnels (banquiers, courtiers, conseillers fiscaux) pour vous guider dans cette aventure financière.
