Le contexte économique et le caractère social de ce nouveau dispositif rendent les investisseurs méfiants. Pourtant, le Duflot présente de réels avantages, que L’Expansion met en lumière.
Depuis le 1er avril, le nouveau dispositif d’investissement locatif, le Duflot, a pris le relais du Scellier. Mais les investisseurs, d’ordinaire séduits par ce type de placement dans l’immobilier locatif, ne se bousculent pas. Peut-être en sont-ils restés aux premières annonces du gouvernement, présentant un dispositif à caractère très social, assorti de règles exigeantes tant pour les plafonds de loyers que pour les critères de solvabilité des locataires. Des contraintes qui faisaient craindre une faible rentabilité. L’alourdissement de la taxation sur les plus-values immobilières a pu peser également, puisqu’il faut désormais patienter trente ans pour être exonéré de toute taxation (hors résidence principale).
Dans un contexte de montée du chômage, la peur de s’endetter sur une vingtaine d’années freine aussi l’achat immobilier. Pourtant, de l’avis des professionnels, le Duflot est tout aussi intéressant que la dernière mouture de son prédécesseur. A condition de louer le logement nu pendant neuf ans à titre de résidence principale, la réduction d’impôt atteint 18 % (contre 13 %) du prix d’acquisition, dans la limite de 300 000 euros. Ce qui permet d’espérer une rentabilité brute comprise entre 3,5 et 4 %. L’Expansion entrouvre les portes du dispositif et signale les bonnes pratiques.
Où en est l’offre proposée par les promoteurs ?
« Dans l’attente d’un remplaçant du Scellier, beaucoup de promoteurs ont stoppé tout engagement sur le foncier entre janvier et octobre 2012, ce qui a asséché la production », raconte Philippe Lauzeral, directeur commercial de Stellium, un « assembleur » de solutions d’immobilier locatif. Depuis, la machine s’est remise un peu en route, mais les promoteurs sont prudents face à un marché du neuf en berne. Les logements en Duflot sont écolos, c’est-à-dire soit labélisés bâtiments basse consommation (BBC 2005), soit respectant la nouvelle réglementation thermique (RT 2012) si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013 – de quoi augmenter leur prix de 8 à 10 %.
« Nous n’avons pas renchéri les prix de vente », assure Patrice Pichet, fondateur et PDG du promoteur immobilier Pichet, qui livre 2 500 logements neufs par an. L’offre est concentrée sur les zones ayant les plus fortes demandes locatives : A, A bis et B1 (lire page 104). Le gouvernement veut ainsi éviter les excès de constructions. La zone C a été supprimée, la zone B2 (agglomérations de moins de 250 000 habitants) ne sera plus éligible dès le 30 juin 2013, sauf agrément du préfet de région. Toutefois, « plus d’une mairie située en B2 sur deux a demandé au préfet d’être éligible au Duflot », indique Patrice Pichet. Les réponses préfectorales devraient être connues avant le 30 juin.
Dans quelle zone faut-il investir ?
L’investisseur a le choix entre la zone A, comprenant plusieurs dizaines de communes de chaque département d’Ile-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise, la zone A bis, qui concerne Paris et 29 communes de la petite couronne, la zone B1, avec ses agglomérations de plus de 250 000 habitants et la grande couronne parisienne, et enfin la zone B2, qui n’est plus éligible après le 30 juin 2013. Mais, compte tenu des plafonds de loyers à respecter (12,27 euros par mètre carré en zone A, 16,52 euros en zone A bis, 9,88 euros en zone B1 et 8,59 euros en zone B2) et de la réduction d’impôt équivalant à 18 % du montant de l’acquisition, qui n’est calculée que sur une base maximale de 5 500 euros par mètre carré, la zone B1 apparaît comme la vraie zone rentable. Les loyers y sont en phase avec ceux du marché, et le mètre carré s’y achète entre 3 000 et 4 000 euros.
De quoi donner un véritable potentiel d’investissement locatif à des villes comme Bordeaux, Nantes, Rennes, Lyon, Lille ou Strasbourg. Toutefois, des villes de la banlieue parisienne en zone A, comme Châtillon, Montreuil ou Gennevilliers, ne sont pas à exclure. « Elles peuvent afficher une rentabilité brute de 5,5 % avec avantage fiscal sur un deux-pièces de 40 mètres carrés », a calculé Gilles Hautrive, directeur général de BNP Paribas chargé de l’immobilier résidentiel et des transactions neuves. Enfin, à Paris et dans les communes chics limitrophes, compte tenu des prix et des loyers bien au-dessus des plafonds Duflot, un tel montage n’est pas conseillé.
Les plafonds de loyers sont-ils trop bas ?
Pour recréer une offre de logements ni trop bas de gamme, ni trop chers, les plafonds de loyers ont été fixés à 20 % au-dessous de ceux du marché. Mais le dispositif Duflot, contrairement à ses prédécesseurs, tient compte de la taille du logement. Un coefficient multiplicateur pondère les plafonds de loyers, ce qui permet de favoriser les petites surfaces, studios et deux-pièces. Une idée judicieuse car les petites surfaces se louent proportionnellement plus cher que les grandes. Exemple : en zone B1, un studio de 30 mètres carrés situé dans une zone où le plafond de loyer général est de 9,88 euros par mètre carré et par mois pourra se louer 11,86 euros du fait du coefficient.
L’ajustement peut être complété en tenant compte de la moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, balcons) jusqu’à 8 mètres carrés. Enfin, l’investisseur doit respecter des plafonds de ressources dans le choix de ses locataires. Ces plafonds peuvent sembler contraignants, mais, en fait, 80 % d’entre eux ont des revenus qui les rendent éligibles aux conditions des logements Duflot.
Investissement locatif: comment tirer le meilleur parti du Duflot
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