Comment calculer la rentabilité (ou rendement) d’un investissement locatif ?

Il existe plusieurs manières de la calculer :

 

Rentabilité locative brute avant impôt :

Ce calcul est celui utilisé par les agences immobilières mais reste très éloigné de la réalité puisqu’il ne tient pas compte de l’ensemble des frais inhérents à la location (taxes, assurances, frais de syndic, etc.).

Mode de calcul :

Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel hors charges) / Prix de revient

Le prix de revient comprend l’ensemble des sommes ayant été déboursées pour l’acquisition du bien immobilier, à savoir le prix d’achat, les frais d’agences, les éventuels frais bancaires et de travaux.

Exemple : le prix de revient d’un bien immobilier est de 110 K€, les loyers perçus hors charges sont de 770 € par mois.

Calcul du rendement brut : 100 x (12 x 770) / 110 000 = 8,40 %

 

Rentabilité locative nette avant impôts :

Les frais inhérents à la location du bien immobilier (mensualités de crédit, taxe foncière, assurances, frais de syndic, charges de copropriété, frais de gestion, frais d’entretien, etc.) sont pris en considération dans le calcul, ce qui le rend plus précis que le précédent.

Mode de calcul :

Taux de rentabilité net (%) = 100 x [(12 x Loyer mensuel hors charges) – (total des charges non récupérables)] / Prix de revient

Exemple : le prix de revient d’un bien immobilier est de 110 K€, les loyers perçus hors charges sont de 770 € par mois et les charges annuelles sont de 6 K€.

Calcul du rendement net : 100 x [(12 x 770) – 6 000] / 110 000 = 2,95 %

 

Rentabilité locative nette après impôts :

Il s’agit là du rendement net après impôts. Bien qu’il soit complexe à calculer puisqu’il dépend de la situation fiscale de chacun, il reste le plus fiable pour connaître la rentabilité réelle un investissement locatif.

Mode de calcul :

Taux de rentabilité net net (%) = 100 x [(12 x Loyer mensuel) – (total des charges) – (impôts)] / Prix de revient

 

Exemple : le prix de revient d’un bien immobilier est de 110 K€, les loyers perçus hors charges sont de 770 € par mois et les charges annuelles sont de 6 K€.

Supposons que nous sommes dans la tranche d’imposition des 41 % et que l’investissement immobilier est déclaré sous le régime « micro-foncier » (abattement forfaitaire de 30%).

Calcul du montant de l’impôt : ((770 x 12) – 30 %) x 41 % = 2 652 €

Calcul du rendement net net : 100 x [(12 x 770) – 6 000 – 2 652] / 110 000 = 0,535 %

… résultat bien éloigné des 8,40 % affiché par les agences immobilières !