D’après les deux chercheurs de l’Edhec Business School, Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury, auteurs du rapport « Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation », louer au-dessus des prix moyens pratiqués sur le marché diminue la rentabilité locative de son bien.
Les deux chercheurs constatent qu’un loyer plus élevé que la moyenne affecte directement les deux parties. Le locataire a plus de probabilités de se trouver en situation d’impayé du fait d’un taux d’effort trop élevé, ou d’emménager en cours de bail dans un logement au loyer plus décent, ce qui mène forcément le propriétaire à observer des durées de vacance plus longues et plus fréquentes. Le rapport entre ces deux données (surloyer et vacance) donne, selon les deux chercheurs, un résultat négatif sur la rentabilité de l’investissement locatif.
Pour vérifier cette hypothèse, les deux chercheurs utilisent les résultats de l’étude EDHEC OLAP basée sur le marché locatif de Paris et de la Petite Couronne de 1996 à 2007. Ils constatent que « quel que soit le type de bien considéré, les bailleurs ayant fixé un loyer 10 % ou 20 % au-dessus du loyer de marché observé localement ne parviennent pas à obtenir un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché ».
Le surloyer serait donc une mauvaise stratégie pour le bailleur. Les rendements moyens seraient même, dans la majorité des cas, plus faibles et plus volatiles lorsque le loyer dépasse de 10 % le loyer médian du marché. « Le risque de vacance d’un logement est donc très sensible au loyer affiché et représente in fine un coût important pour le bailleur », précise l’étude. Un studio à Paris loué 20 % au-dessus du marché offre ainsi un rendement moyen de 4,23 % contre 4,47 %, pour une location au prix du marché.
Les deux chercheurs précisent que cette situation n’a rien de systématique, mais qu’elle s’applique tout de même de façon récurrente quel que soit le type de logement et la localisation du marché. Une situation très défavorable pour les acteurs, mais surtout pour le marché de l’investissement locatif. Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury mettent en avant deux préconisations afin d’y remédier : la mise en place d’un Observatoire des loyers (prévu dans la loi Alur) et la diffusion d’informations sur les volumes locaux des transactions locatives, qui permettraient aux deux partis (locataires et bailleurs) d’estimer les délais nécessaires pour effectuer leur recherche.
