Acheter un logement pour le louer a toujours été considéré comme un investissement rentable à long terme. Désireux d’encourager les propriétaires dans cette voie afin de fluidifier le marché immobilier, l’État a mis en place une panoplie de lois de défiscalisation allégeant les charges de ces nouveaux bailleurs.
Malraux, Bouvard, Duflot… : à chacun de ces noms correspond un régime fiscal privilégié pour l’investissement locatif… et autant de chances de trouver celui qui vous convient !
La protection du patrimoine récompensée
Dans le secteur immobilier, comme ailleurs, il y a des situations particulières qui, si elles comptent pour de simples grains de sable sur le plan statistique, représentent en réalité de potentielles bonnes affaires. C’est le cas de la rénovation d’un immeuble ancien situé dans une zone patrimoniale protégée, dans le cadre de la défiscalisation Malraux (1962).
Cette loi prévoit que le propriétaire qui effectue une restauration complète de ce bien bénéficie d’une réduction d’impôts, au titre du coût du chantier, de 22 à 30 % du montant des travaux pendant 3 voire 4 ans, dans la limite annuelle de 100 000 € de travaux. Il doit pour cela s’engager à louer l’immeuble en non meublé, pendant 9 ans, dans les 12 mois à compter de l’achèvement des travaux.
Le bon plan du meublé
Avec sa fiscalité très attractive et un contrat de bail réduit à un an, le statut de loueur en meublé fait miroiter de sérieux atouts. D’autant plus qu’il n’entre pas dans le champ du décret sur l’encadrement des loyers, reconduit jusqu’à l’été 2014.
Ce dispositif concerne l’achat d’un ou plusieurs biens neufs ou anciens, destinés à être loués meublés, c’est-à-dire équipés d’un lit, d’une gazinière ou de plaques chauffantes, d’un réfrigérateur et d’ustensiles de cuisine… Attention, dans certaines agglomérations, une autorisation du préfet est nécessaire.
Si la somme des loyers perçus est inférieure à 23 000 € TTC par an et représente moins de 50 % de votre revenu global, vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP). Au-delà, vous êtes considéré comme un professionnel (LMP) et êtes soumis aux obligations des entreprises. Dans les deux cas, ce régime fiscal vous permet de déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes…) et ses amortissements. En tant que professionnel, ces revenus sont également exclus de l’impôt sur la fortune et la TVA payée sur l’achat du bien peut être remboursée.
Une variante du dispositif des non-professionnels, désignée LMNP Bouvard, prévoit un régime fiscal spécifique dans le cas des locations meublées de biens neufs en résidence de service (pour étudiants, personnes âgées ou handicapées ou encore pour les résidences de tourisme classées). Pour au moins 9 ans de location, la réduction d’impôt est alors de 11 % du prix du bien, dans une limite de 300 000 € d’investissement, étalée sur la même période. La TVA est également récupérable par l’acheteur.
Duflot, un dispositif social
Au cœur de l’investissement locatif se trouve désormais le dispositif Duflot, qui a remplacé la loi Scellier, depuis le 1er janvier 2013.
La mesure cible l’achat d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement ou à construire, respectant la réglementation thermique RT 2012 ou bénéficiant du label BBC 2005, pour ceux qui ne sont soumis au respect de cette réglementation. L’habitation doit être située dans une zone géographique dans laquelle il existe un déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements. La commune de résidence doit, autrement dit, être classée en zone A, A bis – comprenant notamment Paris –, B1 – à savoir des villes de plus de 250 000 habitants comme Grenoble, Marseille, Toulouse… – ou B2 (dans des cas limités). Le bien doit également être loué nu, comme résidence principale, dans les 12 mois et pour au moins 9 ans.
Le dispositif Duflot se veut avant tout social. C’est pourquoi il permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, répartie sur neuf ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement, en contrepartie d’un loyer obligatoirement inférieur de 20 % au marché et de l’application d’un plafond de ressources pour le locataire (plus de 54 000 € pour un couple en zone A). Le tout dans le cadre d’un prix de revient du logement plafonné par mètre carré habitable.
Il faut, enfin, noter qu’un volet Outre-mer est venu remplacer les anciens dispositifs incitant à investir dans le logement des îles françaises. Le cadre général est alors le même que celui appliqué en métropole. En revanche, la réduction d’impôt atteint ici 29 % du prix de revient.
À la chasse au bien immobilier, tout est affaire de calculs comptables. Or, la loi de finances complique encore l’addition en soumettant ces dispositifs à un plafonnement global des niches fiscales (10 000 € pour les impôts sur le revenu de 2013). Pour s’y retrouver dans ce labyrinthe fiscal, mieux vaut alors faire appel à un spécialiste.
Julie Polizzi
http://loisirs.nordlittoral.fr/magazine/argent-droit/immobilier-1/article/investissement-locatif-la-valse-des-lois-de-defiscalisation-1.html
