Si les chiffres de la rentabilité locative en 2013 ne sont pas encore connus, il y a fort à parier qu’ils seront meilleurs que ceux de l’assurance-vie. Il en va ainsi tous les ans, la pierre reste le meilleur investissement pour se bâtir un patrimoine et préparer sa retraite. Beaucoup de ménages pourraient donc continuer à profiter de cette manne en 2014. VousFinancer.com propose 5 astuces pour libérer de la capacité d’emprunt, défiscaliser et choisir la bonne formule.
1/ Comment libérer de la capacité d’emprunt ?
33 % de taux d’endettement maximum
Les banques ne prêteront aux particuliers pour de l’immobilier locatif, que si leur taux d’endettement futur ne dépasse pas 33 % de leurs revenus imposables nets. Attention toutefois, il existe deux manières de calculer un taux d’endettement dans le cadre du locatif : avec compensation et sans compensation des revenus. La méthode de la compensation des revenus est à l’avantage de l’emprunteur ; la non-compensation des revenus permet rarement à des propriétaires d’investir dans le locatif. Le courtier en prêt immobilier oriente donc le dossier de l’emprunteur vers des établissements propres à l’accueillir. Mais il arrive que cela ne suffise pas : pour libérer de la capacité d’emprunt il est nécessaire de procéder à un rachat de crédit.
Renégocier le taux actuel
Si le particulier a emprunté y a quelques années, il pourrait tout à fait rembourser son prêt immobilier avec un taux nominal supérieur à 4 %. Il est possible aujourd’hui d’emprunter autour de 3 %. Cette baisse d’1 % de ses mensualités actuelles pourrait suffire à obtenir un taux d’endettement futur ne dépassant pas 33 %. Le travail du courtier est donc de proposer le marché suivant à la même banque :
- Une reprise du prêt immobilier actuel.
- La souscription d’un nouvel emprunt.
Dans cette configuration, on distingue le prêt immobilier sur la résidence principale de celui de l’investissement locatif. Ainsi en cas de problèmes financiers, un seul des biens sera concerné.
2/ Utiliser un dispositif de défiscalisation pour diminuer ses impôts
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Une loi de défiscalisation immobilière permet à un foyer fiscal d’acheter un logement, pour le louer pendant une durée déterminée, en échange de remises d’impôts. C’est un échange donnant-donnant, car l’État crée des emplois et des logements, et le particulier diminue ses impôts. Il s’agit en fait d’un moyen de faire appel aux capitaux privés pour relancer la construction de logements.
Deux lois de défiscalisation populaires
Les lois de défiscalisation les plus accessibles à la moyenne des investisseurs immobiliers, sont les dispositifs Duflot et Censi-Bouvard. Tous deux s’adressent à l’achat de neuf, tous deux imposent une mise en location pendant neuf ans, tous deux sont sujets au plafond global des niches fiscales de 10 000 €. La loi Duflot permet d’économiser jusqu’à 54 000 € d’impôts, la loi Censi-Bouvard autorise jusqu’à 33 000 € d’économie fiscale.
3/ Se jouer du plafond global de niches fiscales
Choisir le locatif outre-mer
Les contribuables lourdement imposés auront la possibilité d’opter pour le dispositif Duflot outre-mer. Le plafond de global des niches fiscales concernant les défiscalisations dans les DOM-TOM est de 18 000 €.
Investir hors niches fiscales
Une autre solution consiste à utiliser l’investissement en loi Malraux, et/ou en déficit foncier. Ces deux dispositifs s’adressent à l’investissement ancien, et n’entrent pas dans le calcul des niches fiscales. La loi Malraux impose de louer pendant neuf ans, le déficit foncier pendant trois ans. La loi Malraux permet d’économiser jusqu’à 30 000 € d’impôts par an pendant trois ans, le déficit foncier permet de diminuer la base d’imposition de 10 700 € par an. A savoir que ces deux projets doivent être séparés. On ne peut pas obtenir de déficit foncier avec un bien immobilier défiscalisé en loi Malraux. En revanche, on peut acheter un immeuble en loi Malraux, et un autre avec déficit foncier. Malgré la pression fiscale, il reste toujours d’intéressantes solutions pour diminuer les impôts, tout en investissant dans l’immobilier locatif.
4/ Choisir une formule paix d’esprit
Pas de gestion, pas de loyers impayés
L’investissement immobilier locatif peut être effectué sans aucun travail de gestion, et sans risque de loyers impayés. L’achat de parts de SCPI et la location de résidence meublée permettent de lever tout impératif de regard de l’investisseur envers le locataire.
Acheter des parts de SCPI
Lorsqu’un foyer fiscal achète des parts de sociétés civiles de placement immobilier, les gérants leur versent un loyer appelé dividende. Les manques à gagner dus aux défauts de paiement sont répartis entre tous les associés, c’est le principe de la mutualisation. Entretien, gestion du personnel, comptabilité et assurance, toutes ces tâches sont à la charge de la société gestionnaire. Les associés reçoivent leur loyer tous les mois, sans plus d’efforts.
Investir dans une résidence meublée
Que la résidence meublée comprenne des logements étudiants, des locations de tourisme ou d’affaires, ou encore des EHPAD (Établissements Hospitaliers pour Personnes Âgées Dépendantes), c’est toujours un gestionnaire qui s’en occupe. Le ménage achète le logement, puis le loue à un exploitant, qui lui reverse un loyer fixe, indépendamment des circonstances économiques. Qui plus est, si le ménage choisi le statut fiscal de loueur meublé professionnel ou non-professionnel (LMNP ou LMP), il pourra récupérer la TVA. Cela représente une remise de l’ordre de 16 % sur le prix d’achat.
5/ Utiliser un apport important sans effort mensuel
Investir avec un prêt immobilier in fine
Lorsque l’on dispose d’un apport important, suite à un héritage par exemple, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans effort mensuel. On utilise pour cela le recourt au prêt immobilier in fine. L’acheteur dépose son capital sur une épargne bloquée pour toute la durée du contrat. Pendant cette durée, ses mensualités ne seront composées que d’intérêts et de primes d’assurance emprunteur. Conséquence : les loyers perçus couvrent les mensualités, et l’investisseur n’a pas besoin de rajouter ses propres deniers. À l’issue du contrat, le capital déposé est récupéré par la banque. S’il existe un reliquat, il est reversé à l’investisseur.
Le prêt in fine, dispositif de défiscalisation
Étant donné que les intérêts d’un prêt in fine sont élevés, ils vont permettre à l’investisseur de déduire davantage de charges de sa base de revenus locatifs. En gestion de patrimoine, il arrive que l’on conseille à certains ménages propriétaires d’un parc immobilier, d’effectuer un autre achat en in fine afin d’alléger l’impact fiscal.
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